مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟ از دارایی‌های مشمول تا معافیت‌ها

اصطلاح «مالیات بر عایدی سرمایه» از حوالی سال ۱۳۹۹ کم‌کم وارد ادبیات اقتصادی و خبری شد و امروز دیگر به یک واقعیت قانونی تبدیل شده است. بر اساس این قانون، هر زمان که شما دارایی سرمایه‌ای خود را (مثل ملک، خودرو، طلا، ارز یا رمزارز) به قیمتی بالاتر از مبلغ خرید بفروشید، بخشی از این سود باید در قالب مالیات بر عایدی سرمایه به دولت پرداخت شود. هدف اصلی قانون‌گذار، کنترل سوداگری و سفته‌بازی و نزدیک‌تر کردن نظام مالیاتی ایران به استانداردهای روز دنیاست.

جزئیات متن قانون مالیات بر عایدی سرمایه، زمان اجرا، جدول نرخ‌ها برای مودیان اهمیت زیادی دارد و ابهام در این موارد می‌تواند منجر به جریمه و اختلافات مالیاتی شود.

اگر در حوزه ملک، خودرو، طلا، ارز یا رمزارز فعال هستید و نمی‌دانید این قانون دقیقاً چه اثری روی معاملات شما دارد، می‌توانید برای مشاوره مالیاتی و بررسی وضعیت پرونده خود از همراهی مدبران تهران استفاده کنید تا قبل از هر تصمیم مهم، تصویر روشنی از بار مالیاتی آن داشته باشید.

مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟

مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) نوعی مالیات مستقیم است که بر سود ناشی از خرید و فروش دارایی‌های سرمایه‌ای غیرمولد وضع می‌شود. منظور از «عایدی»، تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید بعد از کسر هزینه‌های قابل قبول است؛ یعنی اگر دارایی‌ای را ۵۰۰ میلیون بخرید و ۷۰۰ میلیون بفروشید، ۲۰۰ میلیون تومان عایدی سرمایه شماست و مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

این مالیات به‌صورت خاص برای فعالیت‌هایی طراحی شده که بیشتر جنبه سوداگری دارند تا تولید ارزش افزوده واقعی؛ بنابراین قانون‌گذار تأکید می‌کند که مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر ارزش افزوده تفاوت دارد. مالیات بر ارزش افزوده نوعی مالیات غیرمستقیم است که بر مصرف کالا و خدمات می‌نشیند، اما مالیات بر عایدی سرمایه مستقیماً به سود حاصل از معامله دارایی‌های سرمایه‌ای مثل ملک، خودرو، طلا، ارز و رمز ارز مربوط است.

در متن و قانون مالیات بر عایدی سرمایه همچنین تلاش شده اثر تورم در محاسبه عایدی تا حدی در نظر گرفته شود تا صرف افزایش اسمی قیمت‌ها، بدون سود واقعی، منجر به بار مالیاتی غیرمنصفانه برای مودی نشود. به‌علاوه، قانون برای معاملات مصرفی و دارایی‌های اصلی خانوار (مثل خانه محل سکونت یا یک خودرو برای استفاده شخصی) معافیت‌هایی در نظر گرفته است که در بخش «معافیت‌های مالیات بر عایدی سرمایه» به آن می‌پردازیم.

مالیات بر عایدی سرمایه به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟

نکته مهم در قانون مالیات بر عایدی سرمایه این است که همه خریداران و فروشندگان مشمول این مالیات نمی‌شوند. قانون‌گذار تلاش کرده است سوداگری و سفته‌بازی را هدف بگیرد، نه مصرف عادی مردم را.

به‌طور خلاصه، مشمولان این مالیات عبارت‌اند از:

اشخاص غیرتجاری که «دارایی‌های سرمایه‌ای مشمول» را منتقل می‌کنند؛ یعنی کسانی که در نقش انتقال‌دهنده عین (مثلاً فروشنده ملک یا خودرو) یا واگذارکننده حق (مثل حق واگذاری محل) عمل می‌کنند.

این شمول در همه نقاط کشور برقرار است؛ از جمله مناطق آزاد تجاری-صنعتی و ویژه اقتصادی نیز زیر چتر قانون مالیات بر عایدی سرمایه قرار می‌گیرند.

در مقابل، قانون تصریح می‌کند که:

معاملات مصرفی و محدود خانوار (مثل داشتن یک خانه برای سکونت و یک خودرو برای استفاده شخصی، در چارچوب ضوابط قانون) در بسیاری از موارد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.

هدف اصلی، افرادی است که در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا، ارز و رمز ارز، خرید و فروش‌های مکرر و با حجم بالا انجام می‌دهند و از رشد قیمت‌ها عایدی قابل توجهی به‌دست می‌آورند.

به بیان ساده، قانون مالیات بر عایدی سرمایه قرار نیست با یک معامله کوچک یا فروش موردی دارایی، «همه را گرفتار مالیات» کند؛ بلکه تمرکز آن روی فعالیت‌های سوداگرانه است. اگر درباره وضعیت دقیق خودتان (مثلاً تعداد املاک یا خودروهای تحت تملک) تردید دارید، بهتر است قبل از هر تصمیم، شرایط‌تان با یک شرکت مالیاتی بررسی شود؛ در این مسیر تیم مدبران تهران در کنار شماست.

دارایی‌های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه

قانون‌گذار فهرست مشخصی از دارایی‌هایی ارائه کرده که سود حاصل از خرید و فروش آن‌ها، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) می‌شود. این دارایی‌ها عمدتاً غیرمولد محسوب می‌شوند؛ یعنی معامله آن‌ها ارزش واقعی جدیدی خلق نمی‌کند و معمولاً رشد قیمت‌شان ناشی از شرایط اقتصادی، تورم یا سفته‌بازی است.

دارایی‌های مشمول به‌طور رسمی شامل موارد زیر هستند:

۱. املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل

هرگونه خرید و فروش:

• آپارتمان
• زمین
• واحد تجاری
• باغ و ویلا
• حق واگذاری محل (سرقفلی و…)

در صورتی که سود حاصل از معامله مثبت باشد، مشمول مالیات خواهد بود مگر اینکه شرایط معافیت برقرار باشد.

۲. انواع وسایل نقلیه مشمول شماره‌گذاری

تمام خودروهایی که دارای پلاک شخصی هستند، شامل CGT می‌شوند.

بر اساس قانون، نگهداری خودرو کمتر از یک سال می‌تواند نرخ مالیات بالاتری ایجاد کند و نگهداری بیش از سه سال، معمولاً منجر به معافیت یا کاهش نرخ مالیات می‌شود.

بیشتر بخوانید: همه چیز در مورد مالیات نقل و انتقال خودرو

۳. طلا، نقره، پلاتین، مسکوکات و جواهرآلات

معاملات موارد زیر مشمول CGT هستند:

• طلای آب‌شده
• سکه
• شمش
• جواهرات ارزشمند
• نقره و پلاتین

پایه محاسبه، سود حاصل از معامله است و مدت نگهداری دارایی روی نرخ نهایی اثر دارد.

۴. ارزهای خارجی و رمز ارزها

در این دسته، همه معاملات موارد زیر شامل مالیات می‌شود:

• دلار، یورو و سایر ارزهای رایج
• بیت‌کوین، اتریوم و سایر رمزارزهای معتبر

این بخش از قانون به‌خصوص برای افرادی که در بازار رمزارز خرید و فروش فعال دارند، اهمیت زیادی دارد.

۵. دارایی‌های غیرمشمول (استثنائات مهم)

برای جلوگیری از اعمال فشار به افراد عادی، قانون برخی دارایی‌ها را کاملاً از CGT خارج کرده است:

سپرده‌های بانکی و اوراق و ابزارهای بازار سرمایه مثل:

• سهام
• صندوق‌ها
• اوراق مشارکت
• گواهی سپرده طلا
• صندوق‌های املاک و مستغلات
• دارایی‌های مصرفی شخصی مثل یک خودرو یا یک خانه اصلی (در شرایط مشخص معاف هستند)

این معافیت‌ها باعث می‌شود تمرکز قانون دقیقاً روی فعالیت سوداگری باشد، نه مصرف معمول و روزمره مردم.

جزئیات قانون مالیات بر عایدی سرمایه

قانون مالیات بر عایدی سرمایه با هدف کنترل سوداگری، کاهش معاملات کوتاه‌مدت و افزایش شفافیت مالی تصویب شده است. بر اساس این قانون، هر شخص غیرتجاری که دارایی‌های مشمول مثل ملک، خودرو، طلا، ارز و رمز ارز را با سود بفروشد، باید بخشی از این سود را به‌عنوان مالیات پرداخت کند.

نکات اصلی قانون به‌صورت خلاصه:

1. محاسبه مالیات بر اساس سود واقعی انجام می‌شود؛ اختلاف قیمت خرید و فروش پس از کسر هزینه‌های قابل قبول.
2. اثر تورم (طبق داده‌های رسمی) در محاسبه عایدی لحاظ می‌شود تا مالیات غیرمنصفانه ایجاد نشود.
3. مدت‌زمان نگهداری دارایی بر نرخ مالیات تأثیر دارد؛ نگهداری کوتاه‌مدت مالیات بیشتر، نگهداری بلندمدت مالیات کمتر.
4. دارایی‌هایی مثل سپرده‌های بانکی، سهام و اوراق بورسی از شمول این قانون خارج هستند.
5. برخی جزئیات مثل نحوه ثبت معاملات یا روش پرداخت در حال تدوین در آیین‌نامه‌های اجرایی است.

به‌طور خلاصه، این قانون سود ناشی از افزایش ارزش دارایی‌های غیرمولد را هدف می‌گیرد و تلاش می‌کند بار مالیاتی روی معاملات مصرفی و ضروری مردم تحمیل نشود.

زمان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه (آخرین وضعیت اجرا)

قانون مالیات بر عایدی سرمایه پس از تصویب مجلس و تأیید شورای نگهبان، به دولت ابلاغ شده و از زمان ابلاغ، معاملات آینده مشمول این قانون خواهند بود.

نکات مهم و کاملاً کاربردی:

⚫ معاملاتی که پس از تاریخ ابلاغ انجام شوند، مشمول CGT هستند؛ معاملات قبل از این تاریخ مشمول قانون جدید نیستند.

⚫ برای اجرای کامل، سازمان امور مالیاتی باید بستر ثبت و رهگیری معاملات را فراهم کند؛ بنابراین بخشی از روند هنوز در مرحله تنظیم دستورالعمل‌هاست.

⚫ درباره دارایی‌هایی مثل خودرو، زمان اجرای CGT از همان تاریخ ابلاغ قانون ملاک قرار می‌گیرد.

⚫ ثبت دقیق خرید و فروش‌ها، صدور کد رهگیری و شفافیت گردش ها برای اجرای صحیح قانون ضروری است.

این قانون اجرایی شده، اما سازوکارهای جزئی (مثل نحوه استعلام، ثبت و پرداخت) در حال تکمیل است.

جدول مالیات بر عایدی سرمایه

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در قانون به‌صورت پلکانی تعیین شده و مهم‌ترین معیار محاسبه، مدت‌زمان نگهداری دارایی است. هرچه فاصله زمانی بین خرید و فروش کمتر باشد، مالیات بیشتری از سود معامله دریافت می‌شود.

در یک نگاه خلاصه و قابل فهم، جدول CGT برای دارایی‌های اصلی به این صورت است:

۱. املاک (مسکونی، تجاری، زمین)

مدت‌زمان نگهداری	نرخ مالیات
کمتر از ۱ سال	۶۰٪
۱ تا ۲ سال	۴۰٪
۲ تا ۳ سال	۲۰٪
۳ تا ۴ سال	۱۰٪
بیش از ۵ سال	۵٪

۲. خودرو

مدت‌زمان نگهداری	نرخ مالیات
کمتر از ۱ سال	۳۰٪
۱ تا ۲ سال	۲۰٪
۲ تا ۳ سال	۱۰٪
بیش از ۳ سال	معاف

مدت‌زمان نگهداری	نرخ مالیات
کمتر از ۱ سال	۳۰٪
۱ تا ۲ سال	۲۰٪
بیش از ۲ سال	۱۰٪

همچنین برخی دارایی‌ها مثل خانه اصلی، خودرو مصرفی، ۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار و دارایی‌های کوچک خانوار، طبق شرایط قانونی، معافیت‌ دارند که در بخش بعدی توضیح داده می‌شود.

نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه (با مثال ساده)

محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه فرمول پیچیده‌ای ندارد و در همه دارایی‌ها تقریباً از یک الگوی ثابت پیروی می‌کند. روند کار به‌صورت خلاصه و کاملاً کاربردی به این شکل است:

۱. تعیین سود معامله

ابتدا باید مشخص شود دارایی با چه قیمتی خریداری و با چه قیمتی فروخته شده است:

سود = قیمت فروش − قیمت خرید − هزینه‌های قابل قبول

هزینه‌های قابل قبول می‌تواند شامل: کارمزدها، مالیات نقل‌وانتقال قبلی، هزینه ساخت یا تعمیر اساسی و… باشد.

۲. تعیین مدت‌زمان نگهداری

مدت نگهداری دارایی تعیین می‌کند در کدام ردیف از جدول مالیات قرار می‌گیرید. هرچه مدت نگهداری کمتر باشد، نرخ مالیات بیشتر خواهد بود.

۳. اعمال نرخ مالیات

پس از مشخص شدن نرخ، سود معامله در همان نرخ ضرب می‌شود تا مالیات نهایی به دست آید.

مثال ساده

فرض کنیم شخصی یک خودرو را ۴۰۰ میلیون خریده، بعد از یک سال و نیم آن را ۵۰۰ میلیون فروخته است.

سود معامله:

۱۰۰ میلیون تومان = ۴۰۰ – ۵۰۰

طبق جدول، نگهداری ۱ تا ۲ سال → نرخ ۲۰٪

پس مالیات:

۲۰ میلیون تومان = ۲۰٪ × ۱۰۰ میلیون تومان

معافیت‌های مالیات بر عایدی سرمایه

قانون‌گذار برای جلوگیری از فشار مالیاتی بر مردم عادی، مجموعه‌ای از معافیت‌ها و استثناها را در قانون قرار داده است تا معاملات مصرفی و نیازهای اولیه خانوار مشمول CGT نشوند. مهم‌ترین معافیت‌ها به صورت خلاصه:

۱. خانه اصلی خانوار

اگر ملکی محل سکونت اصلی فرد یا خانواده باشد و دوره تملک آن مطابق ضوابط قانونی باشد، سود حاصل از فروش آن معمولاً مشمول مالیات نمی‌شود.

۲. خودرو مصرفی شخصی

هر فرد بالای ۱۸ سال که یک خودرو با پلاک شخصی داشته باشد و مالکیت آن بیش از یک سال باشد، از CGT خودرو معاف است.

در خانواده‌ها نیز تا ۴ خودرو (به تعداد اعضای خانوار) می‌تواند از CGT معاف باشد.

۳. طلا و ارز تا سقف مشخص

۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار برای هر فرد حقیقی (به شرط عدم استفاده از معافیت در ۵ سال اخیر) معاف است.

افراد دارای کمتر از ۲۰۰۰ یورو نیز ملزم به پرداخت مالیات بر عایدی ارز نیستند.

۴. اراضی کشاورزی

زمین‌ها و باغ‌های کشاورزی خارج از حریم شهری، به‌شرط:

تملک بیش از ۳ سال و کشت حداقل ۳ سال در دوره ۵ ساله قبل از فروش کاملاً معاف هستند.

۵. انتقال‌های غیرمعاملاتی

مواردی مثل:

1. ارث
2. مهریه
3. جهیزیه
4. برخی انتقالات خانوادگی

در زمره معاملات مشمول CGT نیستند.

۶. بازار سرمایه

برای حمایت از سرمایه‌گذاری مولد، موارد زیر از CGT حذف شده‌اند:

1. سهام
2. صندوق‌ها
3. اوراق
4. گواهی سپرده‌ها (مثل سکه)
5. صندوق‌های املاک و مستغلات

این معافیت‌ها باعث می‌شود قانون بیشتر روی سفته‌بازی و خرید و فروش‌های مکرر متمرکز باشد، نه معاملات مصرفی و واقعی مردم.

مالیات بر عایدی سرمایه در بازارهای مختلف

قانون مالیات بر عایدی سرمایه برای همه دارایی‌ها یکسان نیست؛ بلکه هر بازار بسته به ماهیت خود نرخ و شرایط متفاوتی دارد. در ادامه، خلاصه و کاملاً کاربردی مهم‌ترین بازارهای مشمول CGT را مرور می‌کنیم:

۱. بازار مسکن و املاک

ملک یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های هدف این قانون است.

نگهداری کمتر از ۱ سال → ۶۰٪ مالیات

نگهداری بیش از ۵ سال → ۵٪ مالیات

این ساختار باعث می‌شود خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت و سوداگرانه در بازار مسکن کاهش پیدا کند.
خانه‌ی اصلی افراد هم تحت شرایط قانونی معاف است.

۲. بازار خودرو

برای خودرو نیز نرخ‌ها پلکانی است:

کمتر از ۱ سال → ۳۰٪

۱ تا ۲ سال → ۲۰٪

۲ تا ۳ سال → ۱۰٪

بیش از ۳ سال → معاف

این قانون عملاً جلوی خرید و فروش‌های پی‌درپی خودرو را می‌گیرد و بازار را متعادل‌تر می‌کند.

۳. طلا، سکه، ارز و رمز ارز

معاملات کوتاه‌مدت در این بازارها هم مشمول CGT هستند:

کمتر از ۱ سال → ۳۰٪

۱ تا ۲ سال → ۲۰٪

بیش از ۲ سال → ۱۰٪

همچنین فروش ۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار و نگهداری کمتر از ۲۰۰۰ یورو از مالیات معاف است.

۴. بازار رمز ارز

سود حاصل از خرید و فروش ارزهای دیجیتال (مثل بیت‌کوین، اتریوم و…) نیز مشمول CGT است. قانون برای جلوگیری از نوسان‌گیری و معاملات سریع رمزارزی، نرخ پلکانی شبیه طلا و ارز در نظر گرفته است.

۵. بازارهای معاف (برای حمایت از بخش مولد)

بازار سرمایه کاملاً از مالیات بر عایدی سرمایه مستثنی است:

1. سهام
2. صندوق‌ها
3. اوراق
4. گواهی سپرده کالا (مثل سکه)
5. صندوق املاک و مستغلات

این تصمیم برای تقویت فعالیت‌های مولد و جلوگیری از خروج سرمایه از بورس گرفته شده است.

جمع بندی

قانون مالیات بر عایدی سرمایه با هدف کنترل سوداگری و ایجاد شفافیت در معاملات تصویب شده و سود حاصل از خرید و فروش دارایی‌هایی مثل ملک، خودرو، طلا، ارز و رمز ارز را هدف می‌گیرد. نرخ‌ها پلکانی است و نگهداری بلندمدت باعث کاهش مالیات می‌شود.

اگر نمی‌دانید معامله‌تان مشمول CGT هست یا نه، برای بررسی دقیق می‌توانید از خدمات مالیاتی مدبران تهران کمک بگیرید.

موسسه مالیاتی مدبران تهران

سوالات متداول

1. این قانون از چه زمانی اجرا می‌شود؟
   معاملاتی که بعد از ابلاغ قانون انجام شوند و سود ایجاد کنند، مشمول CGT هستند. معاملات گذشته شامل قانون جدید نمی‌شوند.
2. نرخ مالیات چقدر است؟
   نرخ‌ها پلکانی است؛ نگهداری کوتاه‌مدت مالیات بیشتر، نگهداری بلندمدت مالیات کمتر. مثلاً در طلا و ارز ۳۰٪ تا ۱۰٪ و در ملک ۶۰٪ تا ۵٪.
3. آیا خودرو و طلا هم مشمول هستند؟
   بله، خودرو، طلا، سکه، ارز و رمز ارز نیز طبق جدول قانونی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند.
4. چه دارایی‌هایی از CGT معاف‌اند؟
   خانه اصلی، خودرو مصرفی، ۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار، کمتر از ۲۰۰۰ یورو ارز و دارایی‌های بورسی طبق شرایط قانونی معاف‌اند.